Автор: Мария Сидоренко
Слово редакции
В конце весны и начале лета загородная среда снова становится частью массовой повестки: открывается дачный сезон, планируются отпуска, поездки за город, выходные у воды и первые длинные периоды жизни вне городской квартиры. По данным ВЦИОМ, загородная недвижимость есть в собственности у 45% горожан, а индекс привлекательности загородной жизни в 2026 году вырос до 40 пунктов против 6 пунктов в 2019 году. При этом дача остаётся не только местом труда и самообеспечения: отдых, вид на природу и качество среды становятся всё более важными сценариями загородной жизни.
Похожую сезонную логику показывают и опросы о майских праздниках: ВЦИОМ прямо называет майские выходные открытием дачного сезона, а дом и дачу – наиболее предпочтительными форматами отдыха на майские праздники. В 2025 году 53% россиян планировали провести майские дома, 30% – на даче.
Поводом для этого материала стала аналитика Домклика о влиянии водоёмов на стоимость загородной недвижимости, на которую также обратила внимание РИА Недвижимость. По данным сервиса, доступ к водоёмам есть только у 25% готовой загородной недвижимости, а самые дорогие дома продаются в локациях рядом с озёрами – средняя прибавка к цене достигает 19,7%. У прудов этот показатель составляет 12,7%, у рек – чуть больше 1%.
Для редакции «Экоурбаниста» эта новость важна не только как рыночная статистика. Все параметры, которые делают загородную среду привлекательной, уже отдельно обозревались в журнале: экосистемные услуги, водно-зелёная инфраструктура, природоподобные решения, климатическая устойчивость, охлаждение воздуха, качество атмосферы, звуковой ландшафт, восприятие природной среды, ментальное здоровье и управление водой.
Мы решили собрать эти темы воедино и одновременно показать, зачем нужен профессиональный язык для разговора о среде. Когда мы говорим «дом у воды», за этой формулой могут стоять разные процессы и риски: эвапотранспирация, поверхностный сток, непроницаемые поверхности, качество воды, эрозия берегов, эвтрофикация, местообитания видов и оценка риска наводнения. Глоссарий «Экоурбаниста» помогает называть эти явления точнее – а значит, лучше понимать, что именно делает территорию комфортной, устойчивой и ценной.
«Мы интуитивно понимаем, что хотим жить рядом с водой, зеленью, проводить больше времени на улице, слышать пение птиц и видеть вокруг себя живую, разнообразную среду. Многочисленные исследования и опросы это подтверждают. И неудивительно, что такие характеристики всегда находили отражение в стоимости недвижимости.
Но самое интересное, на мой взгляд, заключается в другом. Учёные, исследователи и практики, работающие с «Экоурбанистом», научились оценивать эту, казалось бы, неосязаемую привлекательность территории. То, что раньше описывали словами «здесь приятно жить», сегодня можно анализировать через конкретные показатели и данные.
Именно поэтому был разработан Индекс Экоурбаниста – инструмент, который помогает перевести ощущения в цифры и показать, как вода, озеленение, биоразнообразие, микроклимат и другие характеристики среды влияют на качество жизни человека»,
– отмечает Анна Позняк-Ибатулина, продюсер событийного и партнёрского направления.
Природная среда становится экономически видимой
Рынок недвижимости всё чаще оценивает не только площадь дома, качество отделки, статус посёлка и транспортную доступность. В цену начинают встраиваться характеристики среды: есть ли рядом вода, зелёный массив, тень, прогулочные маршруты, спокойный звуковой режим, открытый вид, ощущение приватности и возможность восстановиться вне городской плотности.
Именно поэтому данные Домклика интересны шире, чем в логике «у воды дороже». Они показывают, что природные качества локации становятся экономически видимыми. В таких локациях в стоимость может быть встроен не только сам участок, но и набор экосистемных услуг, которые в городе часто находятся в дефиците: прохлада, тень, чистый воздух, вид на воду или лес, звуки природы, прогулочные сценарии, сезонность и ощущение связи с местом.
Вода – не только вид
Водоём рядом с домом работает сразу на нескольких уровнях. Он формирует визуальную глубину пространства, задаёт рекреационные сценарии, влияет на микроклимат и усиливает ощущение природного окружения. Озеро, пруд или река – это не просто фон для объявления, а элемент повседневной среды.
Именно этим можно объяснить, почему озёра дают самую высокую прибавку к цене. Озеро обычно воспринимается как самостоятельный ландшафтный объект: открытая вода, дальняя перспектива, береговая линия, возможность купания, рыбалки, прогулок или катания на лодке. Пруд чаще локальнее и сильнее зависит от качества воды, устройства берегов и регулярного обслуживания. Река может быть живописной, но связана с большей вариативностью: течением, сезонными колебаниями уровня воды, состоянием берегов, рисками подтопления, эрозией и ограничениями использования.
Поэтому важен не сам факт близости к воде, а качество этой близости: есть ли доступ к берегу, безопасны ли подходы, ухожена ли прибрежная зона, не развивается ли эвтрофикация, понятны ли правила пользования и не превращается ли водоём в источник эксплуатационных проблем.
Источник: «Экоурбанист», материал «От застройки к городской инфраструктуре: опыт озеленения и благоустройства набережной Приволжского затона в Астрахани», автор: А. Батюта.
Прохлада, воздух, тишина
Летняя жара делает природные параметры особенно заметными. В городе перегрев усиливают плотная застройка, асфальт, непроницаемые поверхности и дефицит тени. В загородной среде человек часто ищет противоположный набор ощущений: больше воздуха, меньше эффекта теплового острова, ближе вода, больше деревьев, мягче вечерняя температура.
В этой логике работают не только «виды природы», но и вполне конкретные процессы: тень от крон, испарение с водных поверхностей, эвапотранспирация, снижение скорости ветра, задержание влаги в почве. Всё это влияет на климатическую устойчивость территории и на то, как человек ощущает место в жару, после ливня или в периоды засухи.
В «Экоурбанисте» уже разбиралось, как зелёная инфраструктура влияет на температурный режим и почему важен не только сам факт наличия зелени, но и её параметры: размер, конфигурация, соотношение с застройкой и роль в смягчении перегрева.
Качество воздуха – ещё один мотив загородного выбора. В бытовом языке это часто звучит как «хочется свежего воздуха», но сегодня воздух всё чаще рассматривается как измеряемый параметр среды. Спутниковый мониторинг, наземные станции и экологические данные постепенно меняют сам подход: воздух становится не ощущением, а предметом анализа и управления. Об этом «Экоурбанист» писал в материале «Воздух, который видно из космоса».
То же касается тишины. Загородная среда ценна не только меньшим количеством городских шумов, но и другим звуковым режимом: вода, ветер, птицы, насекомые, дождь, снег, приглушённые расстоянием голоса. Это не отсутствие звука, а иной звуковой ландшафт, связанный и с восприятием места, и с биоразнообразием.
Источник: «Экоурбанист», материал «От застройки к городской инфраструктуре: опыт озеленения и благоустройства набережной Приволжского затона в Астрахани», автор: А. Батюта.
Вид из окна как часть качества жизни
Вид на воду, лес, поле или сад часто воспринимается как эстетическая надбавка. Но его значение шире. Визуальный контакт с природой встроен в повседневность: человек видит смену света, погоды, сезона, движение листвы, воды, льда, птиц. Такой ландшафт даёт ощущение глубины и изменчивости среды, которого часто не хватает в плотной городской застройке.
Поэтому «вид на воду» – не только маркетинговая формула. Это ежедневный контакт с ландшафтом, который может работать как часть восстановления внимания и эмоционального равновесия. Если рядом сохраняются водно-болотные угодья, прибрежная растительность или другие местообитания, ценность территории становится ещё сложнее: она связана уже не только с видом, но и с поддержанием живой экосистемы.
В материале о восприятии человеком природной и городской среды «Экоурбанист» уже обращался к тому, почему природные формы и образы воспринимаются человеком иначе, чем плотная искусственная среда. А в материале о городской среде и ментальном здоровье рассматривалась связь между зелёными элементами, расслаблением, ощущением безопасности и снижением стресса.
Почему это вопрос не только загородной недвижимости
Интерес к домам у воды показывает не только предпочтения покупателей. Он подсвечивает дефициты городской среды. Если человек ищет за городом тишину, воздух, прохладу, зелень, воду и возможность быть в контакте с природой, значит, именно этих качеств ему часто не хватает рядом с домом в городе.
В этом смысле загородный рынок становится индикатором городских проблем. Чем меньше в городе доступной водно-зелёной инфраструктуры, качественных парков, тенистых маршрутов, открытых берегов, тихих дворов и природных сценариев, тем выше ценность этих параметров за пределами города.
Но обратная логика тоже работает. Если город умеет развивать природоподобные решения, удерживать воду, снижать перегрев, работать с зелёными коридорами, дворами, набережными и локальными природными территориями, часть этих качеств возвращается в городскую повседневность. Тогда природа перестаёт быть редкой привилегией загородного участка и становится инфраструктурой качества жизни.
Не любой водоём – преимущество
Важно не романтизировать воду. Водоём рядом с домом может быть сильным преимуществом, но только при грамотном проектировании и обслуживании. Иначе он быстро превращается в источник рисков: подтопление, заиливание, эвтрофикация, комары, неприятный запах, эрозия берегов, небезопасные спуски, конфликт доступа и неясная ответственность за содержание.
Отдельный вопрос – безопасность повседневного пребывания у воды: берег должен быть удобным для подхода, устойчивым к размыву, понятным по сценариям использования и безопасным для детей, пожилых людей и домашних животных. Водно-зелёная среда связана с живыми экосистемами: насекомые, птицы, прибрежная растительность и водные обитатели могут усиливать биоразнообразие, но при плохом уходе, застое воды или нарушенном водообмене часть этих факторов начинает восприниматься как дискомфорт.
Есть и ещё один слой ограничений: дом у воды часто сложнее проектировать, строить и благоустраивать. Нужно учитывать рельеф, уровень грунтовых вод, поверхностный и пиковый сток, состояние берегов, возможные подтопления, охранные зоны, устойчивость подъездов и покрытий, а также влияние участка на водоём и прибрежные местообитания. В материалах «Экоурбаниста» о рисках подтопления, эксплуатации береговых территорий малых рек, очистке городских водоёмов и комплексном водном менеджменте уже разбиралось, почему работа с водой требует не только красивого ландшафтного решения, но и инженерной оценки территории.
Источник: «Экоурбанист», материал «Не просто решётка с травой: как экопарковка становится инженерным элементом водно-зелёной инфраструктуры», автор: А. Позняк-Ибатулина.
Эта логика хорошо знакома городам. Вода становится ресурсом только тогда, когда ею управляют: задерживают, фильтруют, направляют, используют для охлаждения, полива и снижения нагрузки на ливневую инфраструктуру. Для этого работают разные элементы водно-зелёной инфраструктуры: дождевые сады, биофильтрация, проницаемые покрытия, инфильтрационные сооружения, задерживающие бассейны и каскады сооружений ВЗИ.
В «Экоурбанисте» эта тема подробно разбиралась в материалах о том, как водопроницаемые покрытия помогают справляться с ливнями, как экопарковка становится инженерным элементом водно-зелёной инфраструктуры, а также в профессиональном эссе о Новосибирске как «городе-губке».
Для загородных посёлков принцип тот же. Вода становится ценностью не сама по себе, а в системе: с понятным водоотведением, контролем поверхностного и пикового стока, устойчивыми берегами, качественной растительностью, безопасным доступом, сезонными сценариями и оценкой риска наводнения.
Как город возвращает себе качества загородной среды
То, что человек часто ищет за городом, города и отдельные жилые проекты всё чаще пытаются вернуть внутрь городской ткани: воду, тень, зелень, прохладу, контакт с ландшафтом и возможность отдыха рядом с домом.
В «Экоурбанисте» мы уже разбирали такие практические примеры: набережную Приволжского затона в Астрахани, зелёный стилобат ЖК «Ботаника 2» в Екатеринбурге, дождевые сады Перми и проект преобразования Симоновской ветви в экологический коридор Москвы.
В Астрахани благоустройство у жилого квартала выходит за границы локального девелоперского проекта и становится частью городского маршрута у воды.
В Екатеринбурге зелёный стилобат работает как способ компенсировать дефицит земли в плотной застройке и создать для жителей двор-сад над городом.
В Перми дождевые сады рассматриваются не как декоративный элемент, а как часть водно-зелёного каркаса: они помогают работать с дождевым стоком, поддерживать биоразнообразие и превращать парки в действующие экологические пространства.
интервью С. Дёминой с И. Щукиным.
В Москве похожая логика лежит в основе проекта Симоновской ветви: бывшая инфраструктурная территория может стать линейным парком, где водопроницаемые покрытия, многоярусное озеленение и дождевые сады удерживают воду, очищают сток и формируют экологический коридор.
Больше реализованных и проектных решений можно искать через карту водно-зелёной инфраструктуры «Зелёный компас», где собраны российские кейсы для специалистов, работающих с ВЗИ.
Вместо заключения
Дом у воды действительно может быть сильным преимуществом – и в этом смысле вывод Домклика о более высокой стоимости таких локаций хорошо совпадает с логикой экоурбанистики. Вода, зелень, прохлада, вид, звуковой ландшафт и рекреационные сценарии формируют ту средовую ценность, которую человек часто ищет за пределами города.
Но эта ценность не возникает автоматически. Дом у воды требует понимания ограничений: от рисков подтопления, состояния берегов и качества воды до особенностей благоустройства участка, покрытий, водоотведения и эксплуатации. Преимущество появляется там, где природная близость поддержана грамотным проектированием и возможностью справляться с инженерными и экологическими препятствиями.
Город не обязан проигрывать загороду по этим параметрам. Но для этого вода, зелень, тень, микроклимат и биоразнообразие должны проектироваться как система, а не добавляться в проект на финальной стадии.
Для экоурбанистики это принципиально: природа – не украшение территории и не бонус к недвижимости. Это инфраструктура качества жизни. Её нужно проектировать, защищать, обслуживать и включать в повседневные сценарии так же внимательно, как дороги, инженерные сети и общественные пространства.
«Климатическая адаптация и водно-зелёная инфраструктура – это не только про города. Да, именно в городской среде климатический стресс ощущается сильнее всего, но закладывать устойчивые решения важно ещё на этапе строительства частного дома. Учёт водной системы участка, ландшафта и климатических рисков позволяет сразу создавать качественную среду для жизни, снижая будущие затраты и риски для территории и её жителей»,
– отмечает София Дёмина, к.б.н., генеральный директор журнала и школы «Экоурбанист».
Именно эту профессиональную оптику развивают образовательные программы школы «Экоурбанист»: от водно-зелёной инфраструктуры и климатической адаптации городской среды до устойчивого развития территорий и современных подходов к благоустройству. В них природные элементы рассматриваются не как декоративное дополнение к проекту, а как часть профессионального инструментария – для оценки территории, снижения климатических рисков, управления водой и создания мест, где природная ценность становится результатом грамотного проектирования.
Источники
- Домклик. Как наличие озера или реки рядом с загородным домом влияет на его стоимость.
- РИА Недвижимость. «Домклик»: озеро повышает стоимость дома почти на 20%.
- ВЦИОМ. Дача: мечты и реалии.
- ВЦИОМ. Майские праздники – и как мы их проведём?
- «Экоурбанист». От застройки к городской инфраструктуре: опыт озеленения и благоустройства набережной Приволжского затона в Астрахани.
- «Экоурбанист». Не просто решётка с травой: как экопарковка становится инженерным элементом водно-зелёной инфраструктуры.
- «Экоурбанист». «Зелёное кольцо» Перми: дождевые сады как часть городской экосистемы.
