Благоустройство жилого комплекса становится одним из решающих факторов, которые покупатели оценивают при выборе новостройки. Спортивные и детские площадки, зелёные территории, продуманные парковки − всё это уже не приятный бонус, а неотъемлемые атрибуты будущего жилья. Покупатели выдвигают новые требования к комфорту и эстетике проектов благоустройства − в том числе виральности, то есть визуальной привлекательности и эффектности будущего двора. Сегодня перед девелоперами стоит задача перейти от формирования проекта и бюджета на него по остаточному принципу − к целенаправленному внедрению внутренних стандартов дворового благоустройства для повышения качества и уникальности предложений.
Автор: Елена Трубина
В 2022 году был утверждён зелёный стандарт для многоквартирного жилья, а в 2019 году – единый стандарт благоустройства территорий, который носит рекомендательный характер. Подразумевается, что застройщики на основании последнего разрабатывают собственные внутренние стандарты. Опрос, проведённый бюро Atlas и Российской гильдией управляющих и девелоперов, показал, что почти половина девелоперов до сих пор не разработали внутренние стандарты благоустройства в жилых комплексах — 44 % респондентов каждый раз делают проекты с нуля, не учитывая опыт эксплуатации дворов в уже построенных жилых комплексах.
Это означает, что непрактичные решения – недолговечные покрытия, отсутствие пространственных связей для удобства перемещений, излишне декоративные и хрупкие МАФ, отсутствие понятного функционального зонирования под конкретных пользователей и т.д. – могут переходить из проекта в проект, а расходы управляющих компаний на благоустройство не оптимизированы. Оставшиеся опрошенные компании уже частично или полностью внедрили собственные стандарты для благоустройства общественных пространств.
В чём польза стандартов
Девелоперы, которые берут за основу устойчивый подход к благоустройству и внедряют внутренние стандарты, получают конструктор продуманных и долговечных решений. Устойчивый подход – это широкое понятие, которое охватывает решения проектные, стройку и эксплуатацию, комбинация которых приводит к сокращению будущих трат. Это позволяет как экономить время при создании уютных и привлекательных дворов, так и эффективно распределять бюджет, избегая дальнейших проблем эксплуатации и лишних расходов на ремонт и обслуживание.
Устойчивые решения могут быть оптимизацией сценария пользования территорией и самого благоустройства: частные палисадники и отдельные выходы для жильцов первых этажей, которые обеспечивают дополнительный социальный контроль и повышают привлекательность первого этажа; увеличение зелёных насаждений: от садов до минимального газона. При этом важен баланс разнообразия видов посадок и поддержание микроклимата территории с учётом возможностей дальнейшего ухода за выбранными растениями, климатических особенностей и инсоляции. Неправильно подобранное озеленение может не пережить зиму или выдержать лишь год без надлежащего ухода, поэтому важно учитывать, как их сажают, в какие сроки, кто потом будет ухаживать.
Факторы, влияющие на благоустройство
Мы также спросили про расходы на благоустройство и выяснили, что половина опрошенных девелоперов тратит на преобразование территории от 2 до 10 % из общего объёма инвестиций в проект. Еще 20 % компаний заявляют, что затраты на благоустройство составляют 10–15 %. Около трети компаний тратят на работы менее 2 % бюджета. Недостаточное финансирование может привести к отсутствию зелёных зон, детских площадок, спортивных площадок и других общественных пространств, которые и определяют качество жизни людей. Это также может отразиться на общем впечатлении о компании-застройщике и её репутации. Между тем 62 % девелоперов подтверждает, что инвестиции в благоустройство увеличились за последние 2–3 года, в том числе из-за санкций и ухода с российского рынка некоторых компаний-поставщиков мебели и материалов для дворового благоустройства. По результатам опроса каждый четвёртый девелопер столкнулся с проблемой в поставках.
Интерес к качественному благоустройству жилых комплексов возрос со стороны покупателей. 87 % респондентов убеждены, что именно пандемия и переход на удалённую работу сформировали спрос на ЖК с зонированием, ландшафтным дизайном и разнообразными детскими и спортивными площадками. По результатам опроса 75 % девелоперов также подтвердили, что благоустройство является определяющим фактором при выборе ЖК среди вариантов, сопоставимых по цене и локации.
Работа с растениями и их корнями
Часто деревья устанавливаются без учёта оптимальных условий для роста. У каждой породы свой размер посадочного кома, и если при посадке не учитывать размер посадочной ямы, то дерево может погибнуть, испортить будущее покрытие (когда корневая система достаточно разовьётся и вылезет наружу), важно подбирать состав грунта для каждого вида и будущие способы полива: аэрацию, орошение и пр. Отсутствие необходимых условий для конкретных посадок могут привести к их гибели, что дублирует расход на новое озеленение и подготовку территории, перекладку плитки и прочих последствий.
Решения перемежёвывать парковочные места деревьями (каждые 5−7 м/м) тоже не всегда учитываются, а ведь это обеспечивает тень, улучшает вид с верхних этажей и добавляет процент проницаемых покрытий на территории. Озеленение парковки – частный случай неэффективных решений: газон решёток не выдерживает агрессивную среду и погибает, остается грязь, которую потом укатывают асфальтом. Проницаемые парковки нужны и могут быть, однако, можно комбинировать засыпку георешёток гравием и мелким отсевом в местах с холодным климатом, а озеленение делать по периметру парковки.
Часто девелоперы или строители могут пренебречь дополнительными защитными барьерами, экранами для корневой системы деревьев, ведь посадочная яма большая, зелёной территории много. Однако есть деревья с агрессивно быстрым ростом корней, и без нужных барьеров они разрастаются во все стороны, портят инженерные коммуникации, покрытия дорог и пешеходных дорожек – всё это может привести к большой реконструкции территории, включая дорогостоящие сети.
Сейчас актуальны непростые решения по озеленению: игровые площадки с холмами, террасированные газоны, разноуровневые функциональные зоны. Не всегда закладывается природное и специализированное армирование грунта – укрепление откосов от размыва и осыпания. Поэтому некоторые красиво спроектированные придомовые территории могут размыться после первого сезона дождей.
Контейнерное озеленение при выборе неправильного материала погибает за счёт загнивания корневой системы или переохлаждения зимой. После внедрения стандартов зелёных крыш и вертикального озеленения эти решения могут предусматриваться проектом, однако, стоит учесть, что вертикальное озеленение требует дополнительных расходов по содержанию, ведь хаотично растущий вьюн, хоть и очень красивый, постепенно разрушает стенки фасадов и снижает срок эксплуатации всего дома. В частности, среди неудачных проектных решений могут быть постоянно трескающаяся плитка на въездах во двор, забивающийся щелевой лоток отвода воды или декоративные элементы, которые приходится менять каждый зимний сезон (напольную подсветку, световые шары и дорожные столбики).
Устойчивое благоустройство
Благоустройство требует повышенного внимания к деталям, поскольку территорией будут ежедневно пользоваться сотни людей. Любые изменения, не учитывающие устойчивость проектных решений, могут уже в первые 2−3 года потерять функциональность и внешнюю привлекательность и стать причиной регулярных затрат на восстановление. Например, озеленение может быть простым, а может быть приподнятым, в стенках установлены места для сидений. Это позволяет разграничить пространство, препятствуя хаотичному перемещению по газону и его вытаптыванию, создать акцент на границах между зоной озеленения и транзитом.
Подход к применению недолговечных элементов благоустройства необходимо пересматривать, ориентироваться на более качественные материалы, маршруты снегоуборки, будущий портрет пользователей двора, создавать свой собственный «путеводитель» по эффективному благоустройству. Благодаря внутренним стандартам, учитывающим устойчивость решений, дворы во всех ЖК застройщика, независимо от города и года постройки, будут продуманными и комфортными для всех жителей.
Влияние пандемии
Устойчивые решения − это не только про озеленение, воду и ESG-повестку. Устойчивость – это оптимизация решений, которые положительно себя демонстрируют спустя годы: функциональные зоны адаптируются под резкую смену сценариев, дорожки расположены в нужных местах, покрытия не лопаются и не трескаются, а декоративные элементы расположены в местах, недоступных для Bobcat’ов (автоматизированных уборщиков снега и листвы). Например, после пандемии, когда появился новый сценарий жизни (работа на дому), вместо оживлённых детских площадок, которые раньше были центром активности во дворах, становится необходимой концепция разделения шумных и тихих зон. Это означает, что детские и спортивные пространства переносятся в близлежащие парки и скверы, освобождая придомовые территории от шума и активной деятельности. В результате внедрения этой концепции во дворах остаются зоны, предназначенные для игр совсем маленьких детей, и пространства для тихого отдыха и удалённой работы.
Новые веяния
Современные дворы меняются не только с точки зрения продуманности концепции и устойчивости решений, но и функционального наполнения. Прогрессивные застройщики учитывают распределение дождевых стоков путём организации дополнительной децентрализованной системы управления дождевыми и талыми стоками, это снижает нагрузку на центральную канализацию. Большой фрагмент зелёной территории может быть не просто красивой ландшафтной группой, но и дренажным садом (с небольшим понижением рельефа и посадкой водолюбивых растений). Отдают приоритет проницаемым поверхностям (терравей, отсев, плитка с дренажными швами и др.) против замощённых (бетон, асфальт, плитка), частично или полностью поглощающим и инфильтрующим стокам в грунт; проектируют решения по отводу воды в собственные резервуары, где воду можно удерживать, плавно отводя в канализацию, или копить и в последствии использовать для орошения.
Устойчивым зелёным решением можно назвать комбинирование биологической очистки стоков (биодренажные канавы с посадкой фильтрующих воду растений) с очистными системами ливнёвки. Дополнительно устойчивым решением может быть отвод стоков с крыш в зелень или в систему сбора и распределения воды. Наличие резервуара на крыше тоже может быть, однако, такое решение дорогостоящее и требует дополнительной мотивации для оправдания трат. После выхода нормативного документа по озеленению кровель это решение стало «менее страшным», ведь и раньше подобное практиковалось. Тут важно заложить нагрузку на конструктив и потенциальные активности: от студии йоги до летнего кафе или террасы. При наличии минимального количества свободной площади двора эксплуатируемые кровли могут быть грамотным вложением в будущее жильцов.
Пока значительная часть девелоперов упускает возможность улучшить качество жизни жителей и создать комфортные общественные пространства, городская среда развивается медленнее. Когда количество застройщиков, внедряющих эффективные стандарты благоустройства, увеличится, в выигрыше от строительства новых ЖК останутся все − и застройщики, и жители.
