Весной 2022 года, из-за приостановки деятельности международных систем на территории России, возникли предпосылки для разработки новой российской системы сертификации недвижимости «КЛЕВЕР» (CLEVER). Подробно о том, как создавалась система «КЛЕВЕР» и что она даст нашим застройщикам и девелоперам, − читайте в материале
Авторы: Анна Минакова, Алексей Саянов
К 2022 году в России сложилась практика сертификации недвижимости по отечественным стандартам, например, GREEN ZOOM, «Зелёный офис», НП «Содействие устойчивому развитию архитектуры и строительства», РУСО. Однако в большинстве случаев при сертификации отсутствует независимая оценка выполненных мероприятий третьей стороной. Другими словами, отдел разработки стандарта, орган сертификации и консалтинг принадлежат одному и тому же лицу, что может вызывать некоторые вопросы к объективности сертификации.
Поскольку международные системы BREEAM, LEED, WELL приостановили свою работу на территории РФ в 2022 году, возникла необходимость в создании российской системы независимой сертификации недвижимости. В разработку были вовлечены несколько ведущих компаний и оценщиков в сфере экоустойчивого консалтинга в недвижимости: HPBS, «Экостандарт», Ксения Агапова («Экосоветник»), ESG-эксперт Минакова Анна. Со стороны девелоперов и застройщиков был запрос о необходимости получения официального подтверждения достижений в области устойчивого развития именно по схеме, аналогичной международным стандартам.
При разработке методик сертификации системы «КЛЕВЕР» (CLEVER) рабочая группа из 19 авторов осознанно не уходила от международных стандартов и не оставляла их требования в стороне, поскольку новая система должна позволять переключить действующие объекты сертификации на новую методику. Много времени уделили специалисты изучению действующих российских нормативных документов в сфере строительства, трудового законодательства, универсального дизайна, экологического законодательства. Созданные критерии методики − это собственный опыт и многочисленные накопленные в течение 10−15 лет знания в области «зелёной» недвижимости.
К созданию Методики оценки и сертификации для нового строительства (New Construction) также привлекались специалисты отрасли ландшафтного проектирования. Так, представители Гильдии ландшафтных инженеров (Гильдия ЛАИН) приняли активное участие при разработке критерия «Bio02. Ливневые стоки». В этом критерии важным аспектом является учёт изменения климата на территории РФ, принимаются во внимание прогнозируемые особенности выпадения осадков. Для достижения высших оценок критерия требуется провести расчёты поверхностного стока, оценить риски затопления и организовать систему водно-зелёной инфраструктуры будущего объекта, тем самым адаптировать его к новым погодным условиям и обеспечить обработку дождевой воды. Всего Методика содержит 67 критериев. В основе терминологической базы использовались основные понятия и термины из глоссария водно-зелёной инфраструктуры города, выпущенного в 2022 году Гильдией ЛАИН.
Подробнее о методиках оценки и сертификации
Cистема сертификации «КЛЕВЕР» включает две методики оценки и сертификации: для нового строительства (New Construction) и для действующих объектов (In-Use).
Каждая методика состоит из трёх разделов:
- «Окружающая среда» / Environment (обеспечивает рациональное использование ресурсов, снижение воздействия объекта на окружающую среду в процессе эксплуатации).
- «Социальное благополучие» / Social (обеспечивает здоровье и благополучие людей, а также социальное и экономическое развитие локальных сообществ).
- «Ответственное управление» / Governance (обеспечивает управление проектом на каждом этапе: концепция, проектирование, строительство, эксплуатация, снос недвижимости).
В каждом разделе содержатся категории, они объединяют критерии (требования) к определённому направлению, которое необходимо улучшить в здании.
Методики содержат критерии оценки трёх типов: обязательные, инновационные и опциональные.
Обязательные критерии обеспечивают сбалансированный подход к экоустойчивому строительству зданий и их управлению. Они призваны ограничить рейтинг актива (если не будут выполнены) и не допускают однонаправленного подхода при конструировании «зелёного» здания.
Опциональные критерии позволяют собственнику проекта или проектной группе выбрать требования, которые наиболее свойственны объекту сертификации.
Инновационные критерии позволяют отобразить уникальность объекта сертификации.
Каждому критерию присвоено определённое количество баллов за выполнение объёма требований критерия. Количество набранных баллов в процентах рассчитывается оценщиками и верификаторами системы и отражается в рейтинге объекта недвижимости.
После первого этапа разработки методика публикуется для широкого круга экспертов для ознакомления и предоставления комментариев и замечаний. Затем проводится сертификация пилотных проектов. После чего планируется внедрение уточняющих параметров для достижения лучших показателей.
Концепция системы «КЛЕВЕР» (CLEVER)
Система существует в рамках АНО «Центр устойчивого развития в сфере строительства и эксплуатации недвижимости», цель которой содействовать внедрению в РФ подходов, основанных на международных стандартах и лучших практиках в сфере проектирования и строительства зданий с применением подходов устойчивого развития.
Система сертификации «КЛЕВЕР» (CLEVER) − добровольная. Независимым органом сертификации выступает Центр государственно-частного партнерства, который обеспечивает не только сертификацию, но и цифровую платформу системы, обучение оценщиков и верификаторов.
Что даст рынку «КЛЕВЕР»?
Методики системы «КЛЕВЕР» (CLEVER) позволяют оценивать и сертифицировать объекты нового строительства коммерческой и некоммерческой недвижимости, а также существующие активы.
В перечень коммерческой недвижимости входят:
- офисные и административные здания;
- объекты индустрии гостеприимства;
- складские объекты;
- торговые объекты;
- многофункциональные комплексы и другие объекты.
К некоммерческой недвижимости относятся:
- объекты социальной сферы (медицинские и образовательные учреждения);
- производственные объекты;
- спортивные сооружения;
- общественные здания и другие объекты.
Поскольку структура российских методик системы «КЛЕВЕР» (CLEVER) основана на балансировании экологических, социальных и управленческих факторов, то сертификация имеет ряд преимуществ для российского рынка недвижимости. Во-первых, позволяет измерить ESG-показатели эффективности объекта недвижимости. Во-вторых, это инструмент для разработки и повышения метрик ESG-стратегии компании. В-третьих, в результате сертификации недвижимости у компании может появится доступ к «зелёному» финансированию своих проектов.
