Авторы: Виктория Белявская, Настя Васильева, Надежда Киселева, Елена Платонова
За эти четыре года рынок недвижимости пережил небывалый рост: объём текущего строительства увеличился на 15 %, но предложение не поспевало за спросом, что привело к двукратному росту цен. В результате квартиры становились меньше, ипотечные сроки – длиннее, а доступное жилье – всё более труднодоступным.
Льготная ипотека сыграла свою роль, но её отмена спровоцировала замедление сделок, пересмотр стратегий продаж и корректировку спроса. Теперь застройщикам приходится искать новые способы привлечения покупателей.
Ключевая ставка: рост, который никто не ждал
2024 год оказался годом резких финансовых решений. Центробанк четырежды поднимал ключевую ставку:
январь – 16 %,
июль – 18 %,
август – 19 %,
октябрь – 21 %.
Эта динамика привела к удорожанию ипотечных кредитов: средняя ставка превысила 30 %, что в разы сократило выдачи ипотеки – на 30 % по сравнению с 2023 годом. К таким условиям девелоперы вынуждены адаптироваться: предлагать рассрочки, гибкие условия, а основное внимание уделять покупателям с собственными средствами.
По прогнозам Банка России, в 2025 году ставка останется на уровне 17–20 % и лишь в 2026 году снизится до 12–13 %. Это означает, что доступность ипотеки останется низкой, а рынок будет замедляться.
Рекорды строительства и новые регионы
Несмотря на финансовые сложности, застройщики продолжили вывод новых проектов. В 2024 году объём строящегося жилья в России достиг максимума за пять лет – 119,5 млн кв. м. За третий квартал рынок прибавил ещё 3 %, а с начала года – 5 %.
Помимо традиционно востребованных регионов (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Дальний Восток), девелоперы начали активно осваивать небольшие города: Иваново, Ярославль, Калугу и Липецк. Компании «Самолёт», «Точно», «Догма», «Брусника» объявили о расширении географии своей деятельности.
Общее число строительных компаний в России также увеличилось: с 2 755 в 2023 году до 2 807 в 2024 году.
Новый взгляд на площадь квартир
При этом изменилась концепция жилых проектов. Впервые за шесть лет средняя площадь квартир начала расти: тренд на компактное жилье, актуальный в эпоху льготной ипотеки, уступает место более просторным планировкам.
Тем не менее, доля однокомнатных квартир по-прежнему остаётся высокой:
50,9 кв. м – средняя площадь продаваемых квартир,
40 % новых квартир в Москве – однокомнатные.
Потребительский спрос смещается в сторону более просторного жилья, а застройщики адаптируются к новым предпочтениям.
Городская среда будущего: благоустройство как инструмент развития
Современный девелопмент выходит за рамки строительства квадратных метров. Сегодня жильё − это не просто стены, а сценарий жизни, включающий общественные пространства, экосистемные решения и социальную инфраструктуру. Благоустройство теперь интегрируется в проекты с самого начала. Это комплексный подход, учитывающий макротренды:
- цифровизация процессов − развитие городской инфраструктуры с учётом логистики доставки товаров, создания площадок для роботов-доставщиков и даксторов (пунктов выдачи заказов).
- Локальная идентичность − использование культурных кодов региона, работа с местными художниками, ремесленниками и гастроэнтузиастами.
- Экологичность и устойчивость − сохранение природных объектов, снижение антропогенной нагрузки, минимизация вреда экосистеме.
Экология и ESG: новый этап развития девелопмента
ESG-концепция (от англ. Environmental, Social, Governance) становится важным ориентиром для девелоперов. Она учитывает экологическое, социальное и управленческое влияние, которое оказывает компания и её продукты.
Различные города и регионы России развивают ESG по-разному. Индекс, который помогает оценить степень внедрения концепции устойчивого развития, ежегодно составляют ВЭБ.РФ и Сбер. В рамках индекса учитывается 16 факторов в трёх блоках: окружающая среда, общество и управление.
Окружающая среда:
- водные ресурсы,
- охрана атмосферного воздуха,
- отходы,
- лесные ресурсы,
- зелёная энергетика и энергоэффективность,
- управление охраной окружающей среды.
Общество:
- демография,
- здравоохранение и здоровый образ жизни,
- уровень доходов и занятость населения.
Управление:
- инвестиционный климат,
- уровень развития малого и среднего предпринимательства,
- антикоррупционная деятельность,
- цифровизация,
- инклюзивность,
- комфортные условия жизни и безопасность,
- образование и культура.
Компании всё чаще применяют энергоэффективные технологии и экологичные материалы. Внедрение новых стандартов строительства позволяет сократить выбросы CO₂, снизить энергопотребление и уменьшить нагрузку на природные ресурсы.
Например:
- энергоэффективность: здания класса А и выше;
- развитие систем учёта: контроль потребления воды и энергии;
- зелёные технологии: экологичные строительные материалы и озеленение территорий;
- благоустройство: сохранение естественных ландшафтов, посадка деревьев, создание водных объектов в жилых комплексах;
- использование дождевой воды для полива;
- уменьшение углеродного следа при транспортировке стройматериалов;
- внедрение систем переработки строительных отходов.
ESG в городах: от слов к делу
Сегодня девелоперы перестают быть просто строителями – они становятся архитекторами комфортной жизни. Спрос на качественное городское пространство растёт, и именно ESG-подход помогает формировать новую среду, в которой удобно жить, работать и отдыхать. Вопрос о том, должен ли девелопер заботиться о социальной составляющей, в России пока остаётся спорным. Но девелопер совершенно точно может это делать, и ответственные компании используют имеющийся у них инструментарий, чтобы создать благоприятную с социальной точки зрения атмосферу в своих проектах. Например, девелопер может активно создавать на территории рабочие места. Не просто формально строить бизнес-центры, а инициативно помогать бизнесу развиваться.
Ключевые задачи при работе с природными объектами:
- очистка территорий от мусора, снижение нагрузки на окружающую среду.
- Создание инфраструктуры (мусорные контейнеры, раздевалки, туалеты), способствующей поддержанию порядка.
- Организация дорожек на сваях для защиты травяного покрова.
- Включение водных объектов в жилые кварталы для повышения связности территорий.
Пример: на диком пляже во Владивостоке после появления минимальной инфраструктуры (мусорки, раздевалки, туалеты) отдыхающие сами начали поддерживать чистоту.
Это демонстрирует важную закономерность: если людям создать условия для бережного отношения к природе, они будут их использовать.
Плюсы благоустройства природных объектов:
- обеспечение безопасности (освещение, уборка, удобные маршруты),
- повышение ценности территории для жителей,
- рост экономической привлекательности локации,
- устойчивое развитие территории,
- увеличение стоимости квадратного метра жилья.
Хотя прямая коммерческая выгода от экопроектов не всегда очевидна, девелоперы осознают их долгосрочную ценность. В проекте «Деснаречье» застройщик провёл анализ окружающей среды, учёл планы города по развитию транспорта, природные и культурные объекты, что повысило инвестиционную привлекательность территории.
Главные тренды в развитии среды в 2025 году
- Фокус на коммерцию − социальные проекты (школы, детские сады, культурные центры) уступят место коммерческой недвижимости.
- Замедление освоения территорий − запуск очередей строительства будет растянут во времени.
- Более тщательная оценка КРТ − снижение маржинальности заставляет застройщиков пересматривать подход к выбору земельных участков.
- Рост доли квартир без отделки − в 2024 году их доля на первичном рынке Москвы достигла 53 % (в 2021 году – 38 %).
- Развитие мест общего пользования − создание соседских центров, дворовых мероприятий и фестивалей для объединения жителей.
- Город будущего: умный, безопасный, комфортный.
Будущий мегаполис − это не просто плотная застройка, а продуманная, технологичная среда:
- спокойный трафик и безопасные дороги − грамотное распределение транспортных потоков.
- Умные технологии − внедрение ИИ для управления городскими процессами.
- Средняя этажность застройки − компромисс между плотностью населения и комфортом.
- Развитие малых городов − улучшение качества жизни в регионах, привлечение инвестиций.
В больших городах девелоперы осваивают пустующие территории, уплотняя центр и создавая жилые комплексы средней этажности. В дизайне появляется «разворот на Восток» − акцент на локальные культурные коды, экологичность и интеграцию природных элементов в городскую среду.
Девелопмент-2025: прогнозы и вызовы
Как будет развиваться рынок недвижимости в 2025 году? Выделяют три ключевых фактора:
- ключевая ставка: 17–20 % годовых, снижение не ожидается,
- ипотека: сокращение выдач на 19–35 %,
- цены: рост на 5–7 % из-за удорожания стройматериалов.
Это значит, что рынок замедлится, но не остановится.
Девелоперы делают ставку на новые инструменты продаж:
- коллаборации с агентствами – привлечение клиентов с вторичного рынка,
- рассрочка – альтернатива ипотеке,
- корпоративные продажи – сделки с компаниями и инвестиционные покупки,
- продажи за наличные – стимулирование покупателей с накоплениями,
- трейд-ин – обмен старого жилья на новое.
Несмотря на сложные экономические условия, эксперты уверены: спрос на жильё останется. Более 79 % вкладчиков рассматривают покупку недвижимости после закрытия депозитов.
В будущем рынок трансформируется, но не уйдет в кризис. Девелоперы станут гибче, ориентируясь на новые финансовые реалии и предпочтения покупателей. А принципы ESG и экологии станут не просто трендом, а стандартом успешного девелопмента. 2024 год стал годом перемен, а 2025-й обещает быть не менее интересным.
Полную версию тренд-репорта 2025 можно получить здесь.
Источник заглавного фото shatterstock.com
